İstanbul’da dönüşen hane yapıları, düşen alım gücü ve finansman şartları gayrimenkul tercihlerinde kompakt yapılara yönelimi hızlandırırken, sektör temsilcileri kentin konut dinamiklerindeki yeni dönemi değerlendirdi. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları, metrekarelerin küçüldüğünü ancak ailelerin oda sayısı ve deprem güvenliği önceliklerinden vazgeçmediğini vurguladı.
Anadolu Ajansı’na açıklamalarda bulunan gayrimenkul sektörü temsilcileri, mega kentteki konut talebinin güncel tablosunu çizdi. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, alıcıların oda adedini koruyarak daha ufak metrekarelere yöneldiğini ve 2+1 ile 3+1 tiplerinin öne çıktığını aktardı. Geçmişte 120-130 metrekare aralığında planlanan 3+1 dairelerin artık 90-100 metrekare bandında da talep gördüğünü kaydeden Keçeli, alımların büyük oranda barınma ihtiyacı odaklı gerçekleştiğini belirtti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı Çeper Algısını Değiştirdi
Ulaşım ve iletişim olanaklarındaki ilerlemenin kentin merkez dışındaki alanlarında yaşamı cazip kıldığını belirten Keçeli, İNDER olarak 2026 senesini “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini hatırlattı. Yeni projelerde otopark ve sosyal donatıların vazgeçilmez olduğunu ifade eden Keçeli, arzın talebe göre şekillenmesi gerektiğini vurguladı.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm ve Hane Büyüklüğü
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, kent genelinde tek tip bir talep modelinin bulunmadığını, lokasyon ve hedef kitleye göre ihtiyaçların farklılaştığını söyledi. Türkiye’de 2025 verilerine göre ortalama hanehalkı büyüklüğünün 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayanların sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını dile getiren Yılmaz, resmi istatistiklerde oda sayısına göre ayrım olmasa da portföy çeşitliliğinin önem kazandığına değindi.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansmana Erişim ve Üretim Modelleri
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, konut gereksiniminin fiili alıma dönüşmesinde finansman şartlarının belirleyici olduğunu ifade etti. Türkiye genelinde ağustos ayında konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 gerilediğini, buna karşın ipotekli işlemlerin yüzde 7,2 yükseldiğini belirten Çekici, farklı bütçe gruplarına hitap eden modellerin geliştirilmesi gerektiğini kaydetti.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
